Sadece ÖZETÄ°| Ä°stanbul’da 10’dan fazla alışveriÅŸ merkezinde doluluk oranı yüzde 50’nin altına geriledi ve söz konusu yapılar adeta hayalet AVM’lere dönüştü. 452 AVM’nin doluluk oranı salgında yüzde 92-93’lerden 85’e kadar geriledi.
Bir dönemin en trend yatırımlarından olan ve her yıl onlarca açılışa sahne olan AVM sektöründe son yıllarda tam tersi bir dönüşüm yaşanıyor. Yüksek rekabet ortamı, kötü yönetim, yanlış marka karmasına salgının negatif etkisi de eklenince birçok AVM, deyim yerindeyse hastanelik oldu.
Dünya'dan Yener Karadeniz'in haberine göre zamanın ruhunu kaçıran ve gerekli dönüşümü geçiremeyen onlarca alışveriÅŸ merkezinde doluluk oranı yüzde 50’nin altına geriledi.
Sadece Ä°stanbul’da sayısı 20’yi bulduÄŸu belirtilen yapılar, adeta birer hayalet AVM’ye dönüştü. Bunlar arasında borçları dolayısıyla bankalara devredilenler olduÄŸu gibi, ihale yöntemi ile satışa çıkarılanlar da var.
HAYALET AVM'LER
Hayalet AVM’lere dönüşen yapılar arasında ise Metrocity’den Novada’ya, Beylicium’dan Prestige Moll’a, Airport Outlet Center’dan Galeria’ya, BayrampaÅŸa Axis’ten Sapphir'e kadar onlarca AVM bulunuyor.
Bunun yanında Ä°stinyePark’tan Zorlu’ya, Akmerkez’den Cevahir'e kadar birçok AMV için de aylarca sıra bekleniyor..
Bir turist 5 yerli kadar alıyor
Peki her gün 6,5-7 milyon ziyaretçi ağırlayan AVM’leri bu duruma getiren nedenler neler? Bunların başında geçmiÅŸ dönemde çok hızlı ve kontrolsüz ÅŸekilde artan yatırımlar geliyor. 1988’de Ataköy’de bulunan Galleria ile baÅŸlayan modern AVM furyası 2000’lerin başından itibaren hızlandı. 2006-2015 arasında 278 AVM açıldı.
Ãœstelik Levent ve Bakırköy gibi bölgelerde AVM sayısı AB ortalamasını 5’e katladı. KDM AlışveriÅŸ Merkezleri Kiralama ve Yönetim Danışmanlık Kurucusu Murat Ä°zci, bin kiÅŸiye düşen AVM sayısının AB’de 206 metrekare iken bu rakamın Türkiye’de 162,5 seviyesinde olduÄŸunu belirterek, “Biz AB’nin 4’te 1’i kadar kazanıp 4’te 3’ü kadar AVM’ye ev sahipliÄŸi yapıyoruz. Bugüne kadar bu açığı turistler kapattı. Ama salgında o da düştü” dedi.
Ä°zci’nin verdiÄŸi bilgilere göre salgın öncesinde bir turist 10 yerli kadar alıveriÅŸ yaparken ÅŸu an bu rakam 5’e geriledi.
Sektör temsilcilerinden aldığımız bilgiye göre Türkiye’de AVM markası olarak adlandırılan marka sayısı 500 adet ve bir AVM’nin zarar etmemesi için en az 120 markayı bünyesine alması gerekiyor. Ancak burada da doÄŸru marka karması ön plana çıkıyor. Bu noktada salgın öncesinde baÅŸlayan yabancı markaların çıkışı ve yerli markaların ise maÄŸazalaÅŸmada iÅŸtahsızlığı AVM’leri zorladı. Bu da doluluk oranlarını negatif etkiledi. AlışveriÅŸi Merkezleri ve Yatırımcıları DerneÄŸi BaÅŸkanı Hüseyin AltaÅŸ, AVM’lerde markalar açısından çok fazla sirkülasyon yaÅŸandığını aktardı. AltaÅŸ, “Salgın öncesinde yüzde 100’e yakın olan doluluk oranları yüzde 7-8 geriledi” dedi.
Doluluk oranı yüzde 85’e geriledi
Murat Ä°zci’ye göre ise doluluk oranları yüzde 85’lere düşmüş vaziyette. Ä°zci, “Ekonomik sıkıntılardan dolayı markaların ÅŸubeleÅŸme, tüketicilerin alım, yatırımcıların da yatırım iÅŸtahı kesildi. Yatırımcı perakendecileri içerde tutmak için çok ciddi tavizler vermek durumunda. Karlılıklar her iki tarafta da düştü. Ciddi cirolar var, kapı giriÅŸleri iyi ama günü sonunda kimse para kazanmıyor, herkes mutsuz” diye konuÅŸtu.Ä°zci, doÄŸru zamanda doÄŸru tepkiler verebilen AVM’lerin bir ÅŸekilde kiracılarını elinde tuttuÄŸunu bunu yapamayanların ise doluluk oranlarında düşüşler yaÅŸandığını belirtti.
En erken geri dönüş süresi 25 yıl
GeliÅŸmeler AVM’lerin geri dönüş sürelerini uzattığı gibi yeni yatırımların da askıya alınmasına yol açtı. Ä°lk AVM’ler arasında yer alan Akmerkez ve Bakırköy’de bulunan Carousel’in kendin 5 yılda amorti ettiÄŸini ve hep bu örnek üzerinden gidildiÄŸini belirten Ä°zci, “Çok özel bir lokasyon olmadığı takdirde ÅŸu anki AVM sayısı Türkiye için yeterli. AVM’lerin geri dönüş süreleri de her hangi bir yatırımdan çok daha öteye geçti. Åžu an en erkeni 25 sene. Bankaya 100 TL yatırsanız sene sonunda 17-18 TL alıyorsunuz ama AVM yaparsanız 1. yılın sonunda 2,5 TL alıyorsunuz. Yatırımcı açısından çok efektif deÄŸil” diye konuÅŸtu. Hali hazırda Türkiye’de bulunan AVM’lerin toplam yatırım deÄŸeri 60 milyar dolar civarında. Bu yatırımın 17 milyar doları ise yabancı yatırımlardan oluÅŸuyor.
Bankaya geçen de var, icradan satılan da
Son yıllarda birçok AVM, bankalara geçti. Profilo AVM Ä°ÅŸ Bankası portföyünde iken Ankara’da bulunan Next Level AVM ise Ziraat Bankası’nda. Ziraat’te ayrıca Ora AVM’de bulunuyor. Banka geçtiÄŸimiz günlerde KayaÅŸehir Palladium AVM'yi de Ä°sra Group Ä°nÅŸaat'a sattı.
Öte yandan GeçtiÄŸimiz yıllarda VakıfBank tarafından haczedilen ve Samsun’da bulunan Makro AVM, 87 milyon TL deÄŸerle ihale yöntemi ile satışa çıkarıldı. 37 bin metrekare alan üzerinde kurulu alışveriÅŸ merkezi için dün ilki yapılan ihale ile satışın ikincisi önümüzdeki ay yapılacak. Yine Adana’da bulunan ve salgın döneminde kapanan 65 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip Adana Park AVM’nin ise hastaneye dönüştürülebileceÄŸi konuÅŸuluyor.
Dekorasyon masrafı da yatırımcıda
Birkaç yıl öncesine kadar bazı markalar için AVM tarafından karşılanan dekorasyon masrafl arı da yaygınlaÅŸmış. Ä°zci, “Yatırımcı aleyhine devam eden ciddi bir dekorasyon bütçesi oluÅŸtu.
Perakendeci iÅŸtahım yok yeni bir yatırım yapmak istemiyorum diyor. AVM de taviz veriyor ve dekorasyon bütçesi ayırıyor. Bugün tüm markalara yapılıyor bu” dedi. Ä°zci, “Eskiden elimizi sallardık müşteriye ‘biz buradayız’ demek için. Åžimdi zıplıyoruz. Çünkü muazzam bir rekabet var.
Sadece Ä°stanbul’da 116 AVM var. Bin kiÅŸiye düşen alan 330 metrekare seviyesinde. Bakırköy’de bu rakam bin 740 metrekare. Ayrıca AVM Türkiye’nin genel ekonomik durumu ile de çok ilintili. Ä°nsanlar ciddi sıkıntı içinde, enflasyon her geçen gün artıyor. Ä°ÅŸ sadece kirada taviz vermeye kalmıyor” ifadelerini kullandı.
Editor : Haberpanelim
