Artık ÖZETİ| kiracı-ev sahibi sorunu, hukuki uyuşmazlıklarda ana sorunlardan biri haline geldi. Kiracısını çıkarmak isteyen veya istediği kirayı almak için tespit davasına başvuran mülk sahipleri soluğu mahkemelerde alıyor. Buna karşılık kiracılar da kendi hakkını savunmak istiyor. Bu yüzden mahkemelerde son dönemde yoğunluk artmış durumda. Peki davaların maliyeti ne ve bu davalar sonuç veriyor mu? Dava süreci ve çözüm önerileri hakkında Avukat Arabulucu Umut Metin önemli bilgiler paylaştı. İşte detayları...
5-6 YILI BULABİLİYOR
Ülkemizde uzun süren davaların hızlanması gayesiyle hedef süre uygulamasına geçildi. Ancak bugün hedef süreler tutturulamıyor. Yargı çok büyük bir iş yükü altında, bu yükün adliye dışı uyuşmazlık çözüm yöntemleri ile ortadan kaldırılması, en azından paylaşılması gerekiyor.
Örnek-1: İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen kira tespit davasında, Kasım 2020’de açılan bir davada henüz keşif dahi yapılamadı. Yapılacak diğer işlemler gözetildiğinde 2023 ortalarında ancak yerel mahkemede bir karar verilebileceği düşünülüyor. Bunun istinaf ve temyiz süreci düşünüldüğünde toplamda ortalama 5-6 yılı bulan bir yargılama süresinden bahsediyoruz.
Örnek-2: İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan tahliye davasında dava açıldığı tarihten en az 6-7 ay sonrasına duruşma günü verildi. Örneğin; 2022 Temmuz ayında Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak bir tahliye davasının duruşması en erken 2023 Ocak ayında yapılabilecek. En iyi ihtimalle de yerel mahkemede yargılama 2 yıl, istinaf ve temyiz ile yargılamanın toplamının 4-5 yıl süreceği öngörülüyor.
MALİYETİ KİM KARŞILAR?
Davayı açan taraf dava masraflarına katlanmak durumunda. Davanın maliyeti davayı açan üzerindedir. Davayı açan taraf, davada haklı çıkması halinde yargılama sırasında yaptığı yargılama giderleri ile avukatlık ücretini karşı taraftan alabilir. Ancak, kötü niyetli ve kira bedelini ödemekten kaçınan bir kiracı aleyhine dava açılarak iletişimin tamamen kopartılması halinde, yerel mahkemece verilecek tahliye kararının kesinleşmesine kadar kira bedelinin tahsil edilememe ihtimali mevcut hale gelecektir. Dolayısıyla kiracı aleyhine açılacak tahliye davasının masrafları dava açan tarafından karşılanır ve dava süreci boyunca kiracının kira ödememesi durumunda bu durum kiraya veren aleyhine daha büyük zarara sebep olabilecektir.
HARÇ VE DİĞER MASRAFLAR NE KADAR?
Kiraya veren tarafından açılacak bir tahliye davasında, kiraya verilen yerin 1 yıllık kira bedeli üzerinden nispi harç alınıyor. Kira bedeli tespiti davasında mevcut artırılmak istenen kira arasındaki aylık farkın 12 ile çarpımı üzerinden ulaşılan rakam üzerinden harç alınıyor. Örneğin; 6 bin TL net aylık kira bedeli olan bir taşınmaz için açılacak tahliye davası için 1.230 TL nisbi harç, başvuru harcı, vekalet suret harcı, baro pulu ve diğer yargılama giderleri için toplam en az 1.500 TL masraf oluşacak. Bu masraf davacı tarafından yapılacak. Bu davanın açıldığı gün oluşan masraf olmakla birlikte, dava içinde bilirkişi ücreti masraflarla aslında dava masrafı, avukatlık ücreti hariç neredeyse bir kira miktarını bulabiliyor.
ARABULUCU ÇÖZÜMÜ DAHA MANTIKLI
KISA SÜREDE SONUÇ
Maliyetlere ve dava sürecine bakıldığında kiracı ve ev sahibi için en etkili çözümün uzlaşma olduğu ortaya çıkıyor. Bu durumda da arabulucular devreye giriyor. Kira uyuşmazlığının arabulucu nezdinde çözüme kavuşturulması halinde, taraflara daha az maliyet yüklenirken, örneğin 4 yıl sürmesi beklenen kira davası çok daha hızlı ve iki tarafın rızası olacak şekilde sonuçlanabiliyor. İhtiyari (zorunlu olmayan) arabuluculuk sonucunda tarafların anlaşması halinde, arabuluculuk ücreti tarafların anlaştığı miktar üzerinden yüzde 6 oluyor. Taraflar, yüzde 6 oranında arabuluculuk ücretini yarı yarıya olmak üzere yüzde 3-3 olarak ödeyebiliyor.
YARI YARIYA OLABİLİR
Örneğin; aylık kira bedeli 4 bin lira olan bir taşınmaz için aylık 10 bin lira kira bedeli üzerinde anlaşılırsa, burada aylık 6 bin liralık artıştan toplam 72 bin liralık bir anlaşma sağlanmış olur. Böylece arabulucu ücreti de 4 bin 320 liraya denk gelir. Yarı yarıya ödenirse taraflara 2 bin 160 lira düşüyor. Oysa aynı sonuca bir dava ile varılacak olsa hem 4 yıllık bir zaman kaybı hem de istinaf-temyiz süreçleri ve hukuki yardım dikkate alındığında kat ve kat fazlası bir maliyetin oluşacağı açık. Bu haliyle arabuluculuk, kira uyuşmazlıklarının çözümünde en maliyetsiz ve en makul çözüm gibi duruyor.
EN AZ 6 AY BEKLENİYOR
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, kira tahliye ve kira tespit davalarında haziran, temmuz ayında açılan davalar için İstanbul’da Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin en erken Ocak 2023’e duruşma günü verdiğini belirterek, “Dava yükü astronomik şişmiş durumda. Normal koşullarda 2-3 ay arasında ilk duruşma gününü alabiliyorduk. Şimdi bu süre en az 6 aya çıktı. Normalde ortalama 2.2-5 yıl süren kira tahliye ve kira tespit davalarında şimdi bu süre en az 3 yıla çıkacak. Kira tespit davalarında eğer mal sahibi kazanırsa, geriye dönük olarak kira farkının tamamını alıyor. Tahliye davalarında ise sürenin bu kadar uzaması kritik” diye konuştu.
İLK BAŞTA ÖDENEN TUTARLAR
DAVA İCRA HUKUKTA AÇILIRSA (TL)
Başvurma Harcı 37
Vekalet Harcı 11.50
Peşin Harç 80.70
Gider Avansı 440
Vekalet Pulu 18.15
Toplam Tutar 587.35
DAVA SULH HUKUKTA AÇILIRSA (TL)
Sulh hukukta açılan tahliye davalarında harç, 1 yıllık kira sözleşme bedeli üzerinden hesap ediliyor. Aylık 7 bin lira kiranın olduğu bir durumda;
Başvurma Harcı 37
Vekalet Harcı 11.50
Peşin Harç 1.434,51
Gider Avansı 440
Vekalet Pulu 18.15
Toplam tutar 1.941,16