Ev sahibi ve kiracı anlaşmazlıklarına dair pek çok dava kamuoyunun gündemine gelmeye devam ediyor. Kirada yüzde 25 zam sınırlaması uygulamasıyla birlikte eski kiracılarla piyasadaki rayiç kiralar arasında fark artmıştı.
Peki 5’inci yılın ardından ev sahipleri kiranın düşük kaldığını gerekçe göstererek geriye dönük kira talep edebilir mi? Konuyla ilgili merak edilenleri Türkiye Arabulucular ve Arabuluculuk Merkezleri (TURAMEP) Sözcüsü Dr. Umut Metin ve Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı anlattı.
ÖZELMACIKLI: ‘ANLAŞMAZLIK OLMASA DA HAKİM BELİRLEYEBİLİR’
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı:
“Kira tespit davası açmanın borçlar kanunu çerçevesinde bazı şartları var. Bu şartlardan bir tanesi kira bedeliyle ilgili herhangi bir anlaşmazlık olmasa da 5 yıldan uzun süreli olan kira sözleşmelerinde kira bedelinin hakim tarafından belirlenebilmesi kanunen kabul edilmiştir.
YENİ KİRA NASIL BELİRLENİYOR?
Altıncı yıl için kira artış oranını taraflar kendileri belirlemeden doğrudan bunu dava konusu yapabilirler. Hakim de bu konuda emsal kira bedellerine, bilirkişi marifeti ve taraflarca ibraz edilen emsal kontrat örneklerine bakıyor. Emsal alınabilmesi için bazı kriterler var. Sadece internette yer alan ilanlar üzerinden bir emsal alınmıyor.
Burada şu yanlış anlaşılmaya mahal vermemek lazım. Kira kontratında ilgili yıl bitmeden en az 1 ay önce dava açılmış olmalıdır. Buna ilişkin ihtarnameler süresinde çekilmeli, dava açtıktan sonraki süre ile dava sonuçlanana kadar geçen süre içerisinde taraflar açısından hakimin belirlediği kısım geçerlidir.
'KİRA TESPİT DAVASI AÇILDIĞI TARİHTEN SONRAKİ KİRALARI KAPSAR’
Ev sahibi davayı kontrat yenileme süresinden sonra açtıysa kira tespiti yeni dönem itibarıyla geçerli olur. Burada sürelere dikkat etmek lazım. Her zaman geçmiş döneme ilişkin bir kira talep edilmez. Kira tespit davası açıldığı tarihten sonraki kiraları kapsar. Bunun geçerli olması için yenilenme döneminden önce ilgili ihtarnamenin çekilmesi ve ilgili davanın açılması gerekir. Süreler ve zaman aralıkları hukuki olarak doğru mütalaa edilmelidir.
5 YILDAN ÖNCE KİRA TESPİT DAVASI AÇILAMIYOR, 5 YIL ÖNCESİ İÇİN KİRA UYARLAMA DAVASI BİR ÇÖZÜM MÜ?
Kira tespit davaları için bir süre var. Tarafların kendi aralarında yazdıkları kontratta TÜFE’nin son 12 aylık ortalamasına göre artışlar yapılıyor. 5 yıl öncesinde uyarlama davası açılsa da aslında daha çok sürecin tespit davaları ile ilerlediğini söylemek mümkün. Uyarlama davaları da bu kapsamda değerlendirilebiliyor.”
ARABULUCU AVUKAT UMUT METİN: ‘TOPLAM 4 YILI BULMASI OLASI’
Konuyla ilgili önemli açıklamalarda bulunan Türkiye Arabulucular ve Arabuluculuk Merkezleri (TURAMEP) Sözcüsü Dr. Umut Metin şu ifadeleri kullandı:
“Kira tespit davaları zorunlu arabuluculuk sürecine tabidir. Arabuluculuk toplamda en fazla 4 haftada tamamlanır. Arabuluculukta anlaşma olursa zaten davaya gerek kalmaz. Kira bedelinde taraflarca anlaşılmış olur. Ancak taraflar arabulucu huzurunda anlaşmaya varamaz ise açılması muhtemel bir kira tespit davasının 2 yılı yerel mahkemelerde, 2 yılı üst mahkemelerde olmak üzere 4 yılı bulması olasıdır.
BU SÜREYE DİKKAT! ‘OLUŞAN FARKLAR KİRACIDAN TALEP EDİLEBİLİR’
Kira tespit davası bittiğinde, davanın açıldığı tarihten, davanın sonuçlandığı tarihe kadar mahkemenin tespit ettiği yeni kira bedeli kapsamında oluşan tüm farklar kiracıdan talep edilebilir.
Örneklendirmek gerekirse 2020 yılı Ağustos ayında açılıp 2024 Ağustos ayında kesinleşen bir kira tespit davasında kiracı 2020 yılından başlamak üzere ortaya çıkan tüm kira farklarını 2024 yılında kiraya verene ödemek zorunda kalabilir. Tespit davası sonucunda belirlenen aslında 2024 yılının kira bedeli değil, 2020 yılının kira tutarıdır. Bu nedenle 2021-2022-2023 yılları kiraları da 2020 baz kira bedeli olarak hesap edilerek toplam kira bedeli bulunur. Böylelikle belirlenen yeni kira bedeli ile, dava süresince eksik kalan kira bedeli farkı tamamlanır.
‘KİRA FARKINA FAİZ İŞLEMEZ’
Yeni kira bedeli mahkemece tespit edildiğinden verdiğimiz örnekte 2024 yılında 2020 yılının aylık kira bedeli belirlendiğinden, kiracının oluşan farklara ilişkin geçmişe yönelik bir faiz ödeme yükümü yoktur. Kiracı ancak 2024 yılı Ağustos ayından sonra ödemede gecikirse, bu tarihten sonra faiz işler. Yani geçmiş yıllar için kira farkı sorumluluğu faizlendirilmez.
Hem uzun süren davaların yarattığı belirsizlik hem de kira farkının faizsiz oluşu dikkate alındığında, toplum için arabuluculuğun, yeni kira bedeli belirlenirken de en doğru uyuşmazlık çözüm yöntemi olduğu kanaatindeyim.”