1 Eylül 2023 tarihinde devreye alınan zorunlu arabuluculuk sistemi ile birlikte ev sahibi-kiracı, işçi-işveren ve birçok uyuşmazlıklar mahkemelere başvurmadan çözüme kavuşmaya başladı. Arabuluculukta anlaşma oranları da önemli bir boyuta ulaştı.
Yaşanmış bir arabuluculuk örneğinde 4 yıldır aynı apartmanda oturan bir kiracının, kirası 7 bin TL seviyesindeydi. Ev sahibi aynı katta başka bir dairenin kirasının 30 bin TL olduğunu gerekçe göstererek kiracısından 23 bin TL kira bedeli istedi. Kiracı ise ekonomik gerekçeleri öne sürerek, “12 bin TL’den fazla kira ödemem” dedi. Taraflar anlaşamayınca konu arabulucu huzurunda çözüme kavuştu.
EV SAHİBİ VE KİRACILAR DİKKAT! 85 BİN 500 ANLAŞMA SAĞLANDI
Konuyla ilgili Arabulucu Avukat Umut Metin ev sahibi kiracı uyuşmazlıklarında anlaşma oranlarını açıklarken, yaşanmış iki önemli arabuluculuk örneğini tek tek anlattı.
Metin’in konuşması şu şekilde: “Ülkemizde yaklaşık 4 milyon uyuşmazlık arabuluculuk ile geride bırakıldı. Adalet Bakanlığı verileri arabuluculuğun kira uyuşmazlıklarının çözümünde gösterdiği yüksek başarıyı ortaya koyuyor. Arabuluculuğun kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak uygulamaya alındığı 01 Eylül 2023 gününden bugüne kadar geçen 8 aylık sürede kira alanında yaklaşık 152 bin arabuluculuk süreci tamamlanmıştır. 152 bin arabuluculuk görüşmesinden 85.500 tanesi anlaşma ile sonuçlanmıştır.
‘ANLAŞMA ORANI YÜZDE 56’
Ulaşılan 85.500 arabuluculuk anlaşması, kirada yaşanan sorun yığını açısından arabulucularla önemli bir çözüm oranı oluşturulduğunun, yani arabuluculuğun başarısının ispatıdır. Bu durum, tamamlanan her 10 arabuluculuk görüşmesinden neredeyse 6’sında anlaşma sağlandığını göstermektedir. Başarı oranı tam olarak %56 düzeyindedir. Bu noktada oranlama ve yüzde ile her 2 kira sorunu yaşayan insanımızdan birinin sorununun arabuluculuk ile çözüldüğü gibi bir sonuca varmaktayız.
Kira uyuşmazlıklarında 100 bin sayısına yaklaşmakta olan arabuluculuk anlaşma sayısı, arabuluculuğun toplumca benimsendiğini göstermektedir. Dikkat edilirse, bir kira uyuşmazlığında kiracı ve kiraya veren olarak en az 2 taraf olduğu kabul edilirse 2024 yılı Nisan ayı sonu itibarıyla en az 170 bin vatandaşımızın kira sorununun arabuluculuk sayesinde giderildiği görülmektedir.
EV SAHİBİ VE KİRACILAR EN ÇOK HANGİ KONULARDA ANLAŞAMIYOR?
Kiracı-mülk sahibi anlaşmazlıklarında çok farklı örnekler yaşanıyor. En önemli sorun yaşadığımız ekonomik tablo nedeniyle kira bedeli. Kira bedelinin günün ekonomik koşuluna uygunluğu ihtiyacı en yoğun tartışma üreten bölüm. Bunun yanında tahliye talepleri, tahliye taahhüdünün işleme konulması, yıllık kira belirlenen hallerde bazı kiracılarca ödeme sözüne uyulmak istenmemesi, alt kiracıya kiralama gibi durumlar, sorunlar içinde önemli bir yer kaplıyor.
ARABULUCULUK ÖRNEĞİ: KADEMELİ ARTIŞTA ANLAŞTILAR
Bir apartman dairesinin mülk sahibi, 4 yıldır aynı apartman dairesinde kiracısının bulunduğunu, evin emsal kiralarının aylık 30.000-TL olmasına rağmen, kiracısının halihazırda 7.000-TL ödediğini, kiranın düşük kaldığını dile getirmiştir.
Bu nedenle, kira bedelinin rayiçlere uyarlanması talebiyle dava şartı kapsamında arabulucuya başvurmuştur. Yapılan arabuluculuk toplantısında kira bedeli olarak ev sahibi 7.000-TL olan aylık kirasının, aynı apartmanda 2024 yılı Ocak ayında kiralanan aynı katta yer alan başka bir dairenin kira bedeli olan 30.000-TL yerine, kiracısının eski kiracı olması nedeniyle 23.000-TL olarak ödenmesini istemektedir.
‘KİRACI 12 BİN TL’DEN FAZLA ÖDEMEM DEDİ’
Bu görüşmelerde tarafların her ikisi de avukatlarıyla birlikte toplantılara katılmıştır. Kiracı 12.000-TL’den yukarı bir rakam ödemeyeceğini, ekonomik durumunun elvermediğini belirtmiştir. Zaman zaman stresin yükseldiği arabuluculuk görüşmelerinde, arabulucu taraflarla birlikte ve özel görüşmeler de yapmıştır.
ARABULUCU DEVREYE GİRDİ! SORUN ÇÖZÜLDÜ
Arabulucu, tarafların anlaşamaması üzerine öneride bulunarak, sorunun çözümü için başka bir bakış önermiştir. Bu öneri kademeli kira artışı olmuştur. Bu haliyle 2024 yılı Haziran ayı dahil kiranın 14.000-TL, Haziran 2024 tarihinden itibaren aylık kiranın 6 ay için geçerli olarak 18.000-TL olması ve 2025 yılı Ocak ayı itibarıyla da kiranın yasal sınırda artış konusunda taraflar anlaşmaya varmıştır. Taraflar eski kira sözleşmelerinin diğer hükümlerini aynen korumakla, yeni ve kademeli artışla düzenlenen kira bedeli konusunda anlaşmıştır. Bu haliyle taraflar arabulucunun önerisi sayesinde anlaşmıştır.
İKİNCİ ÖRNEK: PEŞİN ÖDEME YAPMAYAN KİRACI İÇİN TAHLİYE KARARI ERTELENDİ
İkinci bir arabuluculuk örneğinde ise ev sahibi ile kiracı arasında 1 yıl süreli, kira bedelinin yıllık ve peşin ödenmesi konusunda imza edilmiş bir kira sözleşmesi mevcuttur. Kiracı ilk yıl kirasını peşin ödemiştir. 2. yıl kirası başında ise kirayı, kira sözleşmesinde yazan kurala uymayarak, yıllık yerine aylık olarak ödemek istemiştir. Ev sahibi, kira bedelinin yıllık belirlendiği için makul olduğunu, aylık kira bedeli ödemesini kabul etmediğini beyan etmiştir. Kira bedelinin eksik ödenmesi (yıllık ödenmemesi) üzerine mülk sahibi icra takibi yapmış ve neticede mahkemeden tahliye kararı da alınmıştır.
Tahliye kararının icra edilmesi öncesinde taraf avukatları ihtiyarı arabuluculuk uygulaması ile bir araya gelmiştir. Arabuluculuk görüşmesi görüldüğü üzere mahkeme süreci ardından hayata geçmiştir. Kiracının, kiralanan taşınmaza yürüme mesafesindeki okula giden ilköğretim çağında 2 küçük çocuğu olduğu da belirtilmekle, eğitim öğretim düzenin sekteye uğramaması için tahliyenin ertelenmesi konusunda taraflar mutabakata varmıştır.
‘6 AYLIK KİRA PEŞİN ÖDENDİ’
Kiracı da tahliye tarihine kadarki 6 aylık kira bedelini peşinen ödemiştir. Taraflar 6 ay sonra Kiracı kendiliğinden taşınmazı tahliye etmez ise, mevcut tahliye kararının tatbik edileceğini de ayrıca mutabakatlarına işlemiştir. Bu haliyle, taraflar arabuluculuk marifetiyle, tahliyenin işleminin ertelenmesi ve eksik kiranın tahliye tarihine kadar olacak şekilde peşin ödenmesi konusunda anlaşmaya varmıştır. “