Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Yönetim Kurulu Başkanı Prof. Dr. Hüseyin Altaş, 2018’de AVM’lerde yabancı yatırım oranın yüzde 30’du şu anda yüzde 18’lere düştüğünü vurgulayarak “Hukuki güvenlik olmaması, çok fazla ve sık düzenleme yapılıyor olması nedeniyle yabancı yatırımcı kaçıyor. Bu şekilde devem ederse yabancı yatırım miktarı daha da azaltır” dedi.
AVM’lerdeki ortak alan giderinin yüzde 55’ini AVM işletmecilerinin cebinden sübvanse etmek zorunda kaldığını, kira gelirlerinin de günden güne eridiğini kaydeden Altaş, “Bu başlı başına AVM’leri öldüren bir konu” dedi. Prof. Dr. Hüseyin Altaş ile sektördeki son gelişmeleri konuştuk.
- Yılın sonuna geldik, alışveriş merkezlerinde işler nasıl gidiyor?
Perakende sektörü pandemi döneminde ABD ve Avrupa’dan daha iyi bir dönem yaşadı. Çünkü kapalı oldukları dönemde biz onlardan kira almadık. Sonrasında ciddi indirimler yaptık, onlar yaşasınlar dedik. Ama hayat normale döndüğünde cirolarda ciddi artışlar oldu, hatta perakendecinin enflasyondan arındırılmış haliyle bile yüzde 30-40 düzeyinde ciro artışı var. Biz perakendeciden beklerdik ki dönüp bize desin ki cirolar arttı, biz ciro kaçırmıyoruz. Sabit kira artı ciro anlaşmalarımız var cirodan da size şu kadar ödeme yapıyoruz desinler.
CEBİMİZDEN ÖDÜYORUZ
- Perakendeciler ciro mu kaçırıyor yani?
Bir ara sadece “Ciro kirası alınsın” diye bağırıyorlardı. Erzurum’da sabit kira alınan bir AVM var, aynı markanın bir de İstanbul’da ciro kirası ödediği mağazası var. İstanbul’daki müşterisine Erzurum’daki fişten veriyor. Göz göre göre ciro kaçırıyor. Keşke herkes dürüst olsa da ben de cirodan kira alsam. Dünyanın her yerinde sabit kiraya ek cirodan ortalama yüzde 14-15 pay ödenir. Bizde bu oran yüzde 8.5. Tamam ciro kirasına geçelim de ciroyu dürüstçe nasıl belirleyeceğiz.
- Ortak alan gideriyle ilgili üç ay önce bir düzenleme yapıldı. Sizi memnun etmedi düzenleme neden?
Perakendeci popülist davranıyor. Biz ne yaparsak yapalım sesimizi duyuramadık. Biz 446 AVM’yiz diğer tarafta 100 bin perakendeci var, onların sesi daha çok çıkıyor.
2016’da ortak alan giderleriyle ilgili yönetmelik çıktığında AVM’ler ortak alan giderlerinin yüzde 72’sini alabiliyorlardı. Yüzde 28’ini biz cebimizden ödüyorduk. Pazarlama reklam giderlerini artık biz ödemek durumundayız, Ağustos 2022’deki kararla bizim giderlerin yüzde 55’ini cebimizden harcamamız gerekiyor. AVM yatırımcısının katlandığı maliyet artıyor.
KİRA KUR KORUMALI OLSUN
- Kiralar ne durumda?
AVM’lerin kira gelirleri son beş yıldır düşüyor. 2018’de dövizle kiralama yasağı geldi. EY ile hazırladığımız rapora göre o günden bugüne dövizle kiralama yapsaydık yüzde 282 kira artışı yapmamız gerekiyormuş. 2020’de ÜFE uygulaması vardı sonra TÜFE 12 aylık uygulamaya döndürdüler. ÜFE uygulansaydı yüzde 200 civarında kira artışı olması gerekiyordu. TÜFE yıllık olsaydı yüzde 165 kira artışı yapılacaktı. Ama TÜFE 12 aylık olduğu için yüzde 114 kira artışı yapmışım. Bizim kiralar aslında reel bazda yüzde 60 erimiş. Şu anda enflasyonist ortamda cirolar ciddi artıyor. Bana bir perakendeci gösterin ki geçen yıl 100 TL’ye sattığı tişörtü bugün 250 TL’nin altında satabilsin. Ama ben kiracıma yüzde 50 zam yapabiliyorum.
Dövizle kira yasaklandı ama bizim yüksek miktarda dövizle olan borçlarımız TL’ye çevrilmedi. Gelirimiz TL ödemelerimiz döviz bazlı. Oyun oynanırken kural değişti. Kirayı bari kur korumalı gibi yap. Bize bir endeks koy bizim de kira gelirimiz erimesin.
GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ 100 YIL
- Şu an AVM yatırımcısı zararda mı?
Bugün perakendeci yaptığı yatırımı 3-4 yılda alabiliyor. Eskiden AVM yatırımları yaklaşık 15 yılda geri dönüyordu. Şu andaki AVM yatırımlarında bu yatırımın geri dönüşü 50-60 yılı buluyor. Eski borçları yapılandıranlarda ise 80-100 yıla kadar çıkıyor. Bu zarar. Ömür yetmez bu kadar beklemeye, öyleyse niye yapayım bu yatırımı.
60-70’İ BANKALARA GEÇEBİLİR
- Yakın zamanda AYD başkan yardımcısı 60-70 AVM’nin bankalara geçtiğini söyledi, nedir durum, gerçekten borç karşılığında AVM’ler bankalara geçiyor mu?
Bankalara toplam borç 12 milyar dolar. AVM sahiplerinin çoğunun başka faaliyet alanları var. Bu borçları bir şekilde yüzdürüyorlar. Geçen yıl bankaların eline geçen AVM sayısı 4. Şu anda yapılandırma ve başka alandan takviye yapılmazsa 60-70 tane daha AVM bankalara geçebilir.
- Bankalar yapılandırmaya yanaşmıyor mu?
Yüklü miktarda döviz borcunun TL’ye dönderilmesi için bankaların BDDK ve Merkez Bankası’ndan izin alması gerekiyor. O izinler verilmiyor.
- Geçen ay sorunlarınız için Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati ile görüştünüz. Çözüme dönük bir adım bekliyor musunuz?
Açıkçası borçlarla ilgili bir düzenleme beklemiyorum. Ama biz dertlerimizi anlatmaya devam ediyoruz. Bizim asıl beklentimiz Avrupa’da ABD’de uygulandığı gibi ticari gayrimenkul kira rejimiyle sosyal konut kira rejiminin ayrıştırılmasıdır. Ticari gayrimenkulde taraflar kira serbestisiyle kirayı kendileri belirliyor.
- Şu anda AVM’de olmak bir marka için daha avantajlı duruma geldi?
Evet öyle. En iyi alışveriş caddesinde 100 m2 dükkânda x markası 500 bin lira ciro yapıyorsa ortalama bir AVM’de aynı marka iki katı ciro yapıyor. Bunun sebebi bizim orayı işletme olarak görmemiz. Oraya yatırım yapmamız.
Kiralar ucuz kaldığı için artık gelen markalar çıkmak istemiyor AVM’den. AVM’lerde doluluk yüksek ama verimli mi? Bizim açımızdan hayır.
YABANCI PAYI YÜZDE 18’E DÜŞTÜ
- AVM’lerde yabancı yatırımcı oranı ne düzeyde?
2018’de AVM’lerde yabancı yatırım oranı yüzde 30’du, şu anda yüzde 18’lere düştü. Günden güne azalıyor. Bakan’a şunu ifade ettim; hâlâ bizde ciddi AVM potansiyeli var, AVM olmayan 15 ilimiz var, bu düzenlemelerle artık bu alana hiçbir şekilde yeni yatırım yapılmaz dedim. Bu şekilde devam ederse yabancı yatırım miktarı daha da azaltır.
- Yatırım azaltmasının ana nedeni ne?
Hukuki güvenlik yok. Çok fazla ve sık düzenleme yapılıyor. Yabancı yatırımcı bunları görünce kaçıyor. Çünkü diyor hesap kitap yapıyorum, yatırım yapıyorum sonra kural değişiyor, o nedenle yatırımdan vazgeçiyor. Bankalar dövizle kira varken kira gelirini bir teminat olarak görüyordu. Şimdi TL kontratları teminat olarak görmüyor. Bankalar şu anda AVM’lere fizibilite yapıp kredi vermiyorlar.
- AVM ziyaretçi sayısı grafiği nasıl?
446 AVM var. Doğrudan 500 bin, dolaylı 2.2 milyon kişilik istihdam sağlıyoruz. Eylül 2022 verileri bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde yüzde 15.4’lük bir artış ile 82 puana yükseldi. AVM girişlerinde 2019 pandemi öncesine yeni geldik. AVM’lere günlük 6.5 milyon kişi giriyor. Pandemi olmasaydı bu sayı 7.5 milyona çıkabilirdi.